在解决了温饱问题之后，中国人一辈子最重要的事情就是实现“安居梦”。虽然在楼市寒冬的影响下买房压力已经有所降低，但是面对接近万元关口的新房均价我们还是很难轻松应对。

房价高低我们决定不了，但是否承担房贷压力却是购房者可以选择的问题。如果你积蓄足够多的话，完全可以在全款买房和贷款买房之间自由选择。那么，“一次性付清”和“贷款20年”究竟有哪些区别，我们又该作何选择呢？

一、受优待的“一次性付清”

近两年全国房企都在拼命去库存，玩惯了“捂盘惜售”把戏的开发商，现在最欢迎的就是全款购房的客户。

以万科为例，在这家房企位于河北涿州的某处楼盘，全款购房的客户可以享受最高88折优惠，而贷款购买的朋友只能享受97折优惠。不仅万科有针对全款购房的高额折扣，碧桂园、建业等上市房企也都有类似政策。

既然开发商这么优待“一次性付清”，我们是不是就应该选择全款购房呢？在作出决定之前，我们必须考虑清楚以下两个问题。

第一，不可忽视的“流动性危机”。参考今年前五个月的楼市成交数据，想要全款买下一套100平方米的住宅，我们至少需要准备973337元。即使开发商给全款购房者提供88折的优惠，购房成本需要大约86万元。

2023年全国民营企业平均年薪仅为68340元，显然普通打工人一辈子也很难攒下86万元的巨款。当然对于做生意的朋友来说，拿出百八十万元或许并不是什么难事。但是在现在这种宏观经济不景气的情况下，哪怕是人人羡慕的铁饭碗也很难保证收入稳定性。

如果我们为了享受全款购房的优惠，把自家所有能调动的现金资源都拿出来买房，就很可能在紧急情况发生时遭遇现金短缺的“流动性危机”。到那时恐怕我们低价抛售房产的损失，就将超过全款购买获得的折扣。

第二，无法估量的“机会成本”。和农业社会不同，今天存钱买房不再是中国人理财投资的唯一方式，股票、基金等理财方式正在受到越来越多的朋友追捧。以基金为例，今年上半年我国“基民”投资基金份额高达6551.46亿份，相比2023年上半年增长近23%。

根据深圳著名地产经纪品牌乐有家提供的数据，2023年深圳二手房业主平均需要178天，才能将名下挂牌的二手房顺利变现。而在2021年深圳楼市比较火爆的时候，二手房成交周期仅为108天，深圳二手房变现难度明显升高。

在央行持续放水的大背景下，以债券基金、黄金ETF为代表的“降息利好型投资”已经有了明显的超额回报。就拿债券基金来说，上半年中证全债指数涨幅接近3%关口。

选择“一次性付清”的朋友，由于无法及时变现房产，很容易错失这些远超房产回报的投资良机。

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如果你可以接受全款买房的两大弊端，完全可以选择这种最大程度降低买房总成本的方式。

二、被鼓励的“还贷20年”

为了鼓励大家贷款买房，央行可谓煞费苦心。过去楼市高烧不退的时候，各大商业银行都会严格审核房贷客户的收入证明，有些靠做小生意或者打零工维持生计的朋友，甚至还需要托在正式单位上班的朋友，让对方帮自己开收入证明。

然而，现在银行不仅不会为难没正式工作的房贷客户，反而还会尽可能提供优惠贷款政策。特别是在“5.17新政”落地的城市，几乎所有贷款买房的朋友都能享受低首付、低利率的双重优惠。国家为什么要鼓励贷款买房呢？算一笔账你就明白了。

一套总价973337元的新房，在“5.17新政”之后只需要大约19.47万元首付款就可以拿下，银行最多可以为业主提供相当于房屋总价80%的贷款。

目前已经有银行将首套房贷款利率降至3.1%的历史新低，按照这一标准贷款20年，业主至少需要偿还24.24万元的房贷。如果按照“5.17新政”出台前30%的首付比例计算，在房贷利率不变的情况下，业主偿还的房贷总额约为21.2万元。

从这里我们不难看出，更低的首付比例将会给我们带来更大的还贷压力，央行之所以鼓励大家贷款买房，其实就是要提高商业银行的房贷业务利润。从老百姓的利益出发，选择“还贷20年”的朋友必须权衡以下两个问题。

第一，“锁定价值”。

我们通常所说的房贷准确来说应该是一种房屋抵押贷款，银行在决定发放贷款之前，会对购房者签订购房合同时的房价做一个全面评估。如果你的房子在办理房贷时只有90万元的价值，银行绝对不可能给你办理超过90万元的房贷。

由于我国的抵押贷款实行“无限追偿制”，如果客户不按时还贷的话，银行完全可以在启动法拍程序之后，继续向客户追讨剩余的房贷。特别需要注意的是，今年一季度我国法拍房成交折价率高达74%。

换句话讲，一套一季度刚花100万元买的新房，在法拍房市场上只能卖出74万元的价格。

银行已经用“无限追偿制”锁定了房贷价值，贷款人必须无条件偿还剩余的26万多元房贷。在楼市寒冬还没有结束之前，“锁定价值”就是一种“损客户，补银行”的特殊机制。

第二，“征信代价”。

绝大多数达到银行房贷客户条件的朋友，都属于收入水平相对较高，并且手头也有一定存款的优质贷款客户，否则银行也不会把房贷利率降得那么低。

处在顺境状态下的人很容易高估自己的能力，低估大环境的影响，等到大潮退去我们才能发现自己并没有想象中那么出类拔萃。就拿从事基建工程的朋友来说，以前土木行业的毕业生月薪过万不是梦，可是现在他们能找到工作就不错了。

除非你是工作特别稳定的“铁饭碗”，否则就必须考虑收入中断，无法偿还房贷的巨大代价。在目前的征信制度影响下，一个人一旦无法按时偿还房贷，哪怕是只产生了一个月的逾期记录，“征信黑点”也很可能引发信用卡降额、车贷利率提高等“失信连锁反应”。

三、楼市的多空因素

谁都不想自己辛苦一辈子打拼来的资产，因为市场价格波动遭受损失。无论你是“一次性付清”，还是“还贷20年”，都必须考虑影响楼市的多空因素。

首先，土地财政是楼市最大的利多因素。截至今年五月底，我国新房库存面积已经高达7.46亿平方米，即使全国楼盘都立刻停止新建开发，这些库存房也足够满足700多万户三口之家的住房需求。

既然房子完全够住，为什么房价还高不可攀呢？支撑高房价的最大支柱就是土地财政。

今年前五个月国有土地使用权转让收入约为12810亿元，占全国财政总收入的比例高达11.28%，由此可见土地财政对于中国经济平稳运行的重要性有多么高。

从目前全国各地的楼市政策来看，“政策底”将会长期存在，有关部门并没有通过降价促销解决楼市去库存问题的考虑。在国家找到足以替代土地财政的创收来源之前，房价依然会保持过去几十年来形成的强势表现。

另外，人口和债务导致的楼市利空因素也值得高度关注。今年一季度的结婚登记数据仅为196.9万对，显然的确有很多朋友相信“无春年”不宜结婚的传统文化。特别值得关注的是，这是我国自2020年一季度以来，结婚登记数据首次跌破200万大关。

现在我们完全有理由相信，中国已经进入长期人口负增长状态，如果没有全国性拆迁政策的话，未来楼市供过于求的市场格局很难改变。任何一个消费需求不足的商品市场，都很难出现长期上涨的牛市行情。

比人口问题更值得关注的是居民债务水平，截至去年底我国居民包括房贷和消费贷在内的贷款余额高达57.94万亿元，占住户存款的比例约为40%。在收入水平很难大幅增长的情况下，老百姓显然不会选择盲目加杠杆买房。

和股市不同，楼市并没有高度统一的市场环境，可能在一、二线楼市大幅跳水的同时，那些看起来毫无人气的小县城反而还像前几年一样坚挺。对于有买房打算的朋友来说，一定要因地制宜制定好买房计划。

结语

“一次性付清”和“还贷20年”都属于利弊兼有的买房方式，我们并不能一概而论哪种方式更好。只有根据当地楼市走向，选择最适合自己的买房方式，才能尽可能提高房产投资的回报。

那么，你觉得2024年究竟是不是买房的最好时机呢？欢迎在评论区留言讨论，喜欢我们的文章，麻烦大家点个关注哦！

参考来源：

华律网2024.01.14---全款买房的优势是什么